Ипотека и раздел имущества при разводе

ипотека и развод 1

Ещё до заветной свадьбы молодые планируют свою семейную жизнь: купим машину, жилье, родим детей… И именно на людей до 30 лет, прежде всего, рассчитана ипотека. Статистика же неумолима: в России половина браков распадается, а средняя продолжительность брака среди молодежи до 30 лет составляет 4 года.  Согласно Семейному кодексу, при разводе супруги делят поровну не только совместно нажитое имущество, но и долги: за мебель, машину, квартиру. В России чаще всего берут ипотеку на 15-20 лет, и многим парам при разводе приходится судорожно делить долг за квартиру и право проживания в ней. А квартира продолжает оставаться в залоге у банка до полного погашения ипотечного кредита.Что же делать с квартирой, деньги за которую придется отдавать ещё много лет?

Делить придётся долги по ипотеке, и если заёмщиками были оба супруга, и если только один из них. И когда на первый взнос деньги давали родители супругов (как обоих, так и одного). И когда для уплаты первого взноса и/или ежемесячных платежей продавалось имущество, полученное одним из супругов в дар или в наследство.

Супруги – созаемщики по ипотеке. В таком случае у бывших супругов есть несколько возможных вариантов выхода из щекотливого положения. Редко кто может, официально разведясь, продолжать жить под одной крышейс бывшим супругом, мечтать о создании новой семьии исправно производить выплаты банку. Зачастую один из бывших супругов, уехавший из квартирыпосле развода, отказывается продолжать платить за неё из-за отсутствия денег: надо же снимать новое жилье. Другой либо принципиально, либо из финансовых соображений не может оплачивать всю сумму, и платит по-прежнему половину. А когда платежи становятся нерегулярными или неполными, банк вправе инициировать продажу этой заложенной квартиры. Часть суммы пойдет на погашение долга, оставшиеся средства будут разделены между бывшими супругами. И если им не удастся договориться о разделе не пополам, своё право на бОльшую часть придётся доказывать в суде.

Осознавая это, у бывших супругов может возникнуть желание продать квартиру. Продажа квартиры из-под ипотеки сейчас достаточно распространённая ситуация, особенность которой – активное отстаивание банком своих интересов как залогодержателя. Сделки с квартирой возможны только с согласия банка. Банку всё равно, кто кому изменил, кто кому сексуально не подошёл, и чьё поведение дальше терпеть невозможно, – ему важно, чтобы кредит был возвращен. В зависимости от оставшейся части и финансовых возможностей супругов, кредит можно погасить досрочно, а полученную таким образом квартиру продать и разделить деньги. Другой выход – обратиться в агентство недвижимости, которому придется сначала погасить кредит супругов своими средствами и только после этого продавать квартиру. Третий –найти покупателя и провести сделку по продаже в два этапа с использованием двух банковских ячеек (сейфов). Впервую ячейку вносится сумма, равная долгу по ипотеке, во вторую – сумма сверх долга по ипотеке. При первой регистрации в Росреестре происходит переход права собственности на покупателя с сохранением обременения. Открывается первая ячейка, деньги забирает банк впогашение ипотеки. При второй регистрации в Росреестре снимается обременение. Открывается вторая ячейка с личными (сверх ипотеки) средствами. Безусловно, эта ситуация возможна только при наличии согласия и понимания супругов.

Бывают случаи, когда оба супруга съезжают из квартиры, сдают её в аренду, выплачивают платежи по ипотеке, а потом уже, распрощавшись с долгом, продают квартиру и делят доход. Или оставляют квартиру своим общим детям.

ипотека и развод 2

Ипотечный кредит оформлен на одного из супругов, решивших развестись. Кажущаяся простота решения вопроса («мой кредит, я продолжаю его выплачивать, значит, квартира моя») не соответствует закону: согласно статье 256 Гражданского кодекса РФ и статье 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если только брачным договором между ними не был установлен иной режим. Получается, что жена, прожившая домохозяйкой все годы супружества, имеет столько же прав на квартиру, сколько и муж, исправно выплачивавший взносы.

Кредит оформляется ещё до брака. Ипотечный кредит в этом случае может быть оформлен лишь на одного из будущих супругов. И при разводе квартира достанется ему (право собственности оформлено до заключения брака), а разделу подлежат ежемесячные платежи, пришедшиеся на период действия брака. Действительно, ведь платили-то молодожены из общего, теперь уже семейного, бюджета.

Квартира куплена на стадии котлована. Т.е. заплатить за квартиру нужно сегодня, построена она будет через несколько лет, тогда и можно будет оформить её в собственность. Если человек полностью произвёл выплаты по договору долевого участия (ДДУ) и за время строительства создал семью, то при разводе квартира достанется ему, невзирая на то, что формально квартира по акту приема-передачи будет получена в собственность уже в период супружества.

Если же он приобрел квартиру в рассрочку и, например, 20% стоимости выплатил до брака, а 80% уже в период брака, то тут возникает спорная ситуация. Единого мнения у судей пока нет:

  • одни считают, что квартира должна остаться в собственности дольщика по ДДУ, и 40% он должен выплатить деньгами второму супругу (компенсировать);
  • другие считают, что за вторым супругом следует закрепить 40%-долю в квартире.

Сложнее всего, когда квартира по ДДУ была приобретена в ипотеку (заёмщик – дольщик по ДДУ). Часть долга возвращается уже в период брака. Остаток долга между супругами не делится, т.к. ипотечный договор был заключен ещё до брака. Банки-залогодержатели практически всегда против изменения заёмщика, мотивируя это тем, что своего заёмщика они знают, проверяли его платежеспособность, а как поведёт себя новый – не знают и имеют право не хотеть знать. В таком случае решением может стать компенсация второму супругу половины задолженности по ипотеке, выплаченной в период брака.

ипотека_ДДУ

По закону не является совместно нажитым имуществом, а значит, и не делится, то, что каждый из супругов получал в дар или по наследству. То есть если первый взнос за кредит состоял из дохода от продажи комнаты в коммуналке мужниной бабушки или кредит погашался деньгами, подаренными тёщей, ни муж, ни жена при разводе не смогут доказать, что именно их вклад в погашение долга был куда больше и весомей, нежели вклад супруга.

Стоит заметить, что делить имущество и долги можно не только в суде, но и самостоятельно, оформив своё решение нотариально. Для этого можно заключить брачный договор (его предметом являются только имущественные отношения супругов) или соглашение о разделе совместно нажитого имущества супругов. Это экономия и времени, и сил, и финансов. Вопреки всеобщему мнению, брачный договор может заключаться как до вступления в брак, так и супругами, которые уже состоят в браке.

Надеемся, что данная статья поможет вам максимально спокойно и прагматично разделить ипотечные долги ради собственного блага.

Наталья Ольховая, Марина Соболева (юрист, независимый адвокат) 

Подробнее о разделе имущества и долгов при разводе – в записи вебинара Марины Соболевой.